Avant de déposer un dossier de prêt en banque, il faut savoir exactement combien coûte le projet et avec quoi on compte le payer. C’est précisément le rôle du plan de financement : un document qui met face à face toutes les dépenses liées à l’achat et toutes les ressources disponibles pour les couvrir.
Qu’est-ce qu’un plan de financement immobilier ?
Un plan de financement immobilier se présente sous la forme d’un tableau en deux colonnes. À gauche, les dépenses : prix d’achat, frais de notaire, frais d’agence, frais de dossier, frais de garantie, travaux éventuels. À droite, les ressources : apport personnel, montant du prêt, prêts aidés comme le PTZ, éventuelle revente d’un bien. Le total des deux colonnes doit s’équilibrer.
Concrètement, pour un achat à 250 000 €, on peut arriver à un total de dépenses proche de 275 000 € une fois les frais annexes ajoutés, financé par 30 000 € d’apport et 245 000 € de crédit. C’est ce type de tableau de financement que les banques attendent dans un dossier de prêt, et c’est ce que nous allons détailler et chiffrer point par point.
Les dépenses à intégrer dans le plan de financement
La colonne des dépenses ne se limite jamais au seul prix affiché de l’appartement ou de la maison. Une part importante des refus de dossier de prêt vient d’un plan de financement incomplet, où certains frais ont été oubliés au moment de la simulation.
Prix d’achat et frais annexes (agence, notaire, garantie, dossier)
Le prix d’achat constitue la base du calcul, mais quatre postes viennent s’y ajouter systématiquement. Les frais de notaire représentent en général entre 7 et 8 % du prix dans l’ancien, et environ 2 à 3 % dans le neuf. Les frais d’agence, quand le bien passe par un intermédiaire, tournent souvent autour de 4 à 6 % du prix de vente. Les frais de dossier facturés par la banque pour l’étude du prêt varient de quelques centaines d’euros à environ 1 % du montant emprunté. Enfin, les frais de garantie (hypothèque ou caution) sécurisent le prêt pour l’établissement bancaire et représentent en moyenne 1 à 2 % du capital emprunté.
Travaux, intérêts et assurance emprunteur
Si des travaux sont prévus, leur montant doit apparaître dans le plan de financement dès le départ, sans quoi la capacité d’emprunt sera mal évaluée. Les intérêts du crédit, calculés en fonction du taux et de la durée (voir le taux moyen d’une assurance de prêt immobilier pour en évaluer l’impact), s’ajoutent au capital emprunté pour former le coût total du crédit. L’assurance emprunteur, obligatoire dans la plupart des cas, pèse en moyenne entre 0,2 et 0,5 % du capital chaque année (sur vingt ans, ce n’est pas un détail dans le budget global, comme le détaille notre article sur le coût d’une assurance prêt immobilier en 2026).
L’oubli qui fausse tout le tableau
Beaucoup de futurs propriétaires calculent leur budget uniquement sur le prix du bien et l’apport disponible, en laissant de côté les frais de garantie ou les frais de dossier. Résultat : le montant réellement à financer par le crédit est sous-estimé, et la banque revoit le dossier de prêt à la baisse au moment de l’étude.
Les ressources à faire figurer dans le plan
Face aux dépenses, la colonne des ressources doit lister tout ce qui vient réellement financer le projet, sans approximation.
Apport personnel, revenus et prêts aidés
L’apport personnel reste le premier élément regardé par les banques : il rassure sur la capacité d’épargne et réduit le montant à emprunter, donc le coût total du crédit. Viennent ensuite les revenus mensuels du foyer, qui déterminent directement le taux d’endettement et donc la capacité d’emprunt maximale. Les prêts aidés, notamment le PTZ pour les primo-accédants sous conditions de ressources, peuvent compléter le montage sans alourdir les mensualités classiques. Si une revente de bien est prévue avant ou pendant l’opération, son montant estimé doit aussi apparaître dans les ressources, même à titre prévisionnel, tout comme une autre source de financement possible détaillée dans notre guide sur l’utilisation de l’assurance-vie pour financer un achat immobilier.
Modèle de plan de financement immobilier (exemple chiffré)
Voici un exemple de tableau de financement pour un achat dans l’ancien à 250 000 €, avec 30 000 € d’apport personnel :
| Dépenses | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 250 000 € |
| Frais de notaire | 18 000 € |
| Frais d’agence | 10 000 € |
| Frais de dossier | 1 200 € |
| Frais de garantie | 3 500 € |
| Total dépenses | 282 700 € |
| Ressources | Montant |
|---|---|
| Apport personnel | 30 000 € |
| PTZ | 15 000 € |
| Prêt bancaire principal | 237 700 € |
| Total ressources | 282 700 € |
Ce modèle peut être reproduit sur Excel ou converti en PDF pour être joint directement au dossier de prêt. L’important est que les deux totaux s’équilibrent toujours, ligne à ligne, sans arrondi flou.
Comment utiliser le plan pour calculer sa capacité d’emprunt
Une fois le plan de financement bâti, il sert de base pour calculer la capacité d’emprunt. La banque part des revenus mensuels du foyer, applique un taux d’endettement plafonné à 35 % assurance emprunteur incluse, et compare ce résultat aux mensualités générées par le prêt envisagé. Si le montant à emprunter dépasse ce que permet le taux d’endettement, deux leviers restent possibles : augmenter l’apport personnel ou allonger la durée du crédit, ce qui augmente cependant le coût total du crédit sur la durée.
Faire une simulation avant de rencontrer la banque, seul ou avec un courtier, permet d’ajuster le plan de financement en amont et d’arriver avec un dossier de prêt cohérent, où chaque ligne de dépense trouve sa ressource correspondante. C’est souvent ce qui fait la différence entre un dossier accepté rapidement et un dossier renvoyé pour compléments.